Bostadsanalys.se
← Alla guider
Juridik · 6 min läsning

Mäklarens ansvar vid dolda fel — vad du faktiskt kan kräva

När ett fel dyker upp efter köpet vänder sig många köpare instinktivt mot mäklaren. Men mäklaren ansvarar som regel inte för husets dolda fel — det gör säljaren. Mäklaren har däremot egna skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen, och kan bli skadeståndsskyldig om hen brister i dem. Här förklarar vi var gränsen går och vad du faktiskt kan kräva av vem.

Senast granskad: 22 juli 2026

Mäklaren ansvarar inte för säljarens dolda fel

Utgångspunkten är tydlig: ansvaret för dolda fel i fastigheten ligger på säljaren enligt jordabalken. Mäklaren är en mellanhand som förmedlar affären, inte en garant för husets skick. Att felet visade sig efter en affär mäklaren skötte gör alltså inte automatiskt mäklaren ansvarig — kravet för själva felet riktar du mot säljaren.

Men mäklaren har egna skyldigheter

Mäklaren regleras av fastighetsmäklarlagen och ska agera enligt god fastighetsmäklarsed och ta tillvara både köparens och säljarens intresse som en opartisk mellanman. I det ingår bland annat att lämna en korrekt objektbeskrivning, att upplysa dig om din undersökningsplikt, och att vidarebefordra sådant mäklaren känner till eller har anledning att räkna med som kan antas påverka din bedömning av bostaden. Mäklaren har alltså inte en generell utredningsplikt om husets skick — men får inte tiga om det hen faktiskt vet.

När mäklaren kan bli skadeståndsskyldig

Har mäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosatt sina skyldigheter och du drabbats av en skada, kan mäklaren bli skadeståndsskyldig — det är mäklarens eget ansvar enligt fastighetsmäklarlagen, skilt från säljarens felansvar. Typiska situationer är att mäklaren lämnat felaktiga uppgifter i objektbeskrivningen, undanhållit något hen kände till, eller inte informerat om undersökningsplikten. Har du själv varit medvållande kan ersättningen jämkas.

Vart du vänder dig — och i vilken ordning

Är det ett fel i huset riktar du kravet mot säljaren (och en eventuell dolda fel-försäkring). Menar du att mäklaren brustit i sina skyldigheter kan du rikta ett skadeståndskrav mot mäklaren och anmäla till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), som utövar tillsyn. Dokumentera vad som sagts och skrivits — objektbeskrivning, mejl, annons — och agera i tid.

Var Bostadsanalys.se kommer in
De flesta tvister börjar i sådant som gick att uppmärksamma innan budet. Vi hjälper dig att komma förberedd: vi korsläser annonsen och objektbeskrivningen mot besiktning och frågelista, lyfter oklarheter och tar fram konkreta frågor att ställa mäklaren — så att du får sakerna klargjorda i tid, och dokumenterat, i stället för att bråka om dem i efterhand.
Analysera en bostad →

Källor

Detta är allmän information om gällande regler, inte juridisk rådgivning. Reglerna tillämpas alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Vid en konkret tvist eller inför ett köp, rådgör med en jurist eller sakkunnig.

Vanliga frågor

Hittar du inte svaret du letar efter? Kontakta oss.

Tillämpa det här på just din bostad

Klistra in en annons så läser vi dokumenten, lyfter riskkonstruktioner utifrån byggåret och ger dig konkreta frågor att ställa mäklaren. 29 kr per analys.

Analysera en bostad →